Wycena nieruchomości produkcyjno-magazynowej w Żukowie – operat szacunkowy pod kredyt bankowy
Wyceny nieruchomości komercyjnych wymagają łączenia wiedzy technicznej, analizy finansowej i znajomości lokalnego rynku. W lutym 2023 roku nasza firma przygotowała operat dla dużej nieruchomości produkcyjno-magazynowej zlokalizowanej w Żukowie, gmina Żukowo, powiat kartuski, województwo pomorskie. Celem opracowania było zabezpieczenie wierzytelności banku w związku z finansowaniem inwestycji.
Zakres i cel wyceny
Przedmiotem opracowania była zabudowana nieruchomość o funkcji produkcyjno-magazynowej z zapleczem administracyjno-socjalnym oraz infrastrukturą towarzyszącą. W momencie wyceny część kompleksu była w trakcie rozbudowy o nowe hale, co istotnie zwiększało potencjał dochodowy w horyzoncie inwestycyjnym. Operat wykonano w celu określenia wartości rynkowej na potrzeby zabezpieczenia kredytu.
Lokalizacja i charakterystyka obiektu
Nieruchomość położona jest w strefie przemysłowej Żukowa, z dobrym dostępem do infrastruktury i układu drogowego. Kompleks obejmuje hale produkcyjne, budynki techniczne, a także budynek biurowy i zaplecze socjalne. Z perspektywy użytkowej ważne są parametry takie jak powierzchnie użytkowe hal, funkcjonalny układ, możliwość obsługi transportowej oraz standard instalacji (m.in. energia, CO, wentylacja, p.poż.).
Metodologia wyceny
- Prognoza po zakończeniu rozbudowy – podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej. Oszacowano rynkowy potencjał czynszowy, poziom kosztów operacyjnych oraz dochód operacyjny netto, który skapitalizowano stopą odpowiadającą ryzyku aktywa.
- Wartość w stanie istniejącym – podejście mieszane, metoda pozostałościowa. Wartość określono jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości po rozbudowie a kosztami niezbędnymi do zakończenia inwestycji (z uwzględnieniem realiów rynkowych).
Znaczenie operatu dla banku i inwestora
Operat szacunkowy sporządzony dla tej lokalizacji stanowił kluczowy element procesu kredytowego – umożliwił bankowi ocenę adekwatności zabezpieczenia, a inwestorowi dostarczył podstaw do planowania przepływów i harmonogramu rozbudowy. Dzięki rzetelnemu zbadaniu rynku najmu powierzchni produkcyjno-magazynowych na poziomie regionalnym i lokalnym możliwe było realistyczne odwzorowanie stóp kapitalizacji, stawek czynszu oraz kosztów operacyjnych.
Dlaczego wycena takich obiektów jest wymagająca?
Wycena aktywów przemysłowych różni się od typowych wycen mieszkaniowych. Wartość kształtuje przede wszystkim potencjał dochodowy, a nie tylko lokalizacja i stan techniczny. Konieczna jest analiza czynników takich jak: wiarygodność najemców, elastyczność adaptacyjna hal, parametry techniczne (nośności, suwnice, bramy, wysokości składowania), koszty utrzymania i planowane nakłady. Stopa kapitalizacji powinna odzwierciedlać ryzyka specyficzne dla obiektu i jego rynku.
Podsumowanie
Realizacja operatu w Żukowie potwierdza doświadczenie naszej firmy w wycenie nieruchomości komercyjnych wykonywanych na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności. Łączymy analizę techniczną i finansową z praktycznym spojrzeniem na rynek, dostarczając bankom i inwestorom wiarygodnych podstaw decyzyjnych. Jeżeli potrzebujesz operatu pod kredyt dla hali, magazynu lub centrum logistycznego – skontaktuj się z nami.
