Wycena złóż kopalin – przykład wyceny nieruchomości gruntowej ze złożem kruszyw w Sidłowie. 

Nasza firma miała okazję przygotować operat szacunkowy dotyczący nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w Sidłowie, gmina Sławoborze, powiat świdwiński, województwo zachodniopomorskie. Działka o powierzchni ponad 19 ha kryje w sobie udokumentowane złoże piasków i żwirów, co nadaje jej szczególny charakter inwestycyjny i wymagało przeprowadzenia specjalistycznej analizy.

Cel wyceny

Ekspertyza została sporządzona na zlecenie osoby fizycznej i miała na celu określenie wartości rynkowej nieruchomości w kontekście planowanej sprzedaży. Wycena złóż kopalin pełni tu rolę nie tylko dokumentu formalnego, ale przede wszystkim narzędzia do rzetelnych negocjacji transakcyjnych, wspierając właściciela w rozmowach z potencjalnymi inwestorami.

Zakres i metodyka

Przedmiotem opracowania była niezabudowana działka gruntowa wraz ze złożem kruszyw naturalnych. Analizę przeprowadzono z wykorzystaniem dwóch uzupełniających się podejść:

  • podejście porównawcze  – zastosowane do oszacowania wartości gruntu jako aktywa pozostającego po eksploatacji złoża,

  • podejście dochodowe, metoda zysków, technika DCF – użyte do ustalenia wartości samego złoża kopalin, w oparciu o prognozowane przychody z eksploatacji oraz szacowane koszty.

Dzięki takiemu zestawieniu metod możliwe było przedstawienie pełnego obrazu wartości – zarówno samej nieruchomości gruntowej, jak i jej najcenniejszego składnika, jakim są złoża surowców mineralnych.

Charakterystyka działki i złoża

Analizowana działka położona jest poza zwartą zabudową miejscowości Sidłowo, w otoczeniu terenów rolnych i zadrzewionych. Nieruchomość została objęta koncesją na wydobycie, a jej dokumentacja geologiczna wskazuje na ponad 3,5 mln ton zasobów geologicznych, z czego około 2,2 mln ton to zasoby operatywne.

Prognozowany okres eksploatacji wynosi 20–25 lat przy średnim wydobyciu rzędu 40–50 tys. ton rocznie. Tego typu złoża są atrakcyjne dla inwestorów ze względu na stabilny popyt na kruszywa budowlane w regionie. Po zakończeniu wydobycia planowana jest rekultywacja w kierunku wodnym, co dodatkowo podnosi wartość inwestycyjną terenu.

Aspekty prawne i formalne

Wycena złóż kopalin wymaga uwzględnienia licznych regulacji prawnych. Kluczowe znaczenie ma:

  • obowiązek posiadania koncesji na wydobycie,

  • zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

  • warunki rekultywacji po zakończeniu eksploatacji,

  • przepisy dotyczące ochrony środowiska.

W analizie podkreślono, że prawidłowe uregulowanie kwestii formalnoprawnych znacząco zwiększa atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości, a brak koncesji lub ograniczenia środowiskowe mogą istotnie obniżyć jej wartość.

Analiza rynku kruszyw

Przeprowadzono szczegółową analizę rynku kruszyw w północnej Polsce. Uwzględniono:

  • ceny loco kopalnia – od 20–40 zł/t dla piasków płukanych do 100–150 zł/t dla żwirów gruboziarnistych,

  • przeciętne marże netto – ok. 8% dla producentów kruszyw,

  • różnice regionalne – wyższe ceny w pobliżu aglomeracji i dużych inwestycji infrastrukturalnych, niższe w rejonach peryferyjnych,

  • czynniki kosztowe – m.in. ceny paliw, energii, koszty transportu i robocizny,

  • prognozy popytu – stabilny rozwój budownictwa drogowego i mieszkaniowego w regionie, zwiększający zapotrzebowanie na kruszywa.

Uwzględnienie tych czynników pozwoliło na realistyczne oszacowanie wartości ekonomicznej złoża i możliwości osiągania przychodów w długim okresie.

Wnioski z wyceny

Ostateczna wartość nieruchomości została określona z uwzględnieniem zarówno potencjału eksploatacyjnego złoża, jak i wartości samego gruntu po zakończeniu wydobycia. Sporządzony operat stanowi wiarygodną podstawę do ustalenia ceny transakcyjnej, a także do podejmowania decyzji inwestycyjnych przez potencjalnych nabywców.

To opracowanie jest przykładem, jak wycena złóż kopalin łączy wiedzę geologiczną, prawną, finansową i techniczną. Tak przygotowana ekspertyza daje inwestorom pełny obraz ryzyk i szans związanych z eksploatacją oraz przyszłym zagospodarowaniem terenu.

Znaczenie profesjonalnej wyceny

Profesjonalna wycena złóż kopalin to nie tylko dokument wymagany przez przepisy, ale przede wszystkim narzędzie wspierające właścicieli i inwestorów w podejmowaniu racjonalnych decyzji gospodarczych. Rzetelne podejście, uwzględniające zarówno wartość surowców, jak i przyszłe koszty oraz wymogi formalne, pozwala uniknąć błędów inwestycyjnych i zwiększa bezpieczeństwo finansowe przedsięwzięcia.