Opinie prywatne | Ekspertyzy | Analizy
Spór o wartość nieruchomości, zaniżone odszkodowanie, wycena, z którą się nie zgadzasz: w takich sprawach liczą się rzeczowe argumenty, a nie przekonanie, że „to musi być warte więcej”. Przygotowuję opinie prywatne, ekspertyzy i analizy, które pokazują Twoje stanowisko w liczbach i uzasadniają je w sposób zrozumiały dla sądu, ubezpieczyciela, banku czy drugiej strony.
Jestem rzeczoznawcą majątkowym z uprawnieniami numer 3769 i inżynierem budownictwa lądowego. Pracuję nieprzerwanie od 1997 roku, a opracowania przygotowuję w całej Polsce, także we współpracy z kancelariami prawnymi.
Czym jest opinia prywatna rzeczoznawcy
Opinia prywatna to opracowanie przygotowane na Twoje zlecenie, a nie na zlecenie sądu czy urzędu. Sam określasz problem, na który chcesz poznać odpowiedź, a ja oceniam go na podstawie dokumentów, oględzin i danych rynkowych.
Taka opinia nie musi spełniać wszystkich wymogów formalnych operatu szacunkowego, dlatego można ją dopasować do konkretnego pytania. Najczęściej służy do oceny sytuacji przed sporem, do negocjacji albo jako merytoryczne wsparcie stanowiska strony w postępowaniu.
Opinia prywatna, operat szacunkowy i opinia biegłego: czym się różnią
To trzy różne dokumenty i warto wiedzieć, którego potrzebujesz, zanim zlecisz opracowanie.
- Opinia prywatna powstaje na zlecenie strony. Sąd traktuje ją co do zasady jako stanowisko tej strony, a nie jako opinię biegłego, ale może ona skutecznie podważyć ustalenia i uzasadnić wniosek o dowód z opinii biegłego.
- Operat szacunkowy to formalny dokument rzeczoznawcy majątkowego określający wartość nieruchomości. Jest wymagany wtedy, gdy przepisy lub instytucja oczekują właśnie takiej formy.
- Opinia biegłego sądowego powstaje na zlecenie sądu lub organu prowadzącego postępowanie. Strona nie wybiera biegłego ani nie zamawia takiej opinii.
Jeśli nie wiesz, który dokument będzie właściwy, opisz sprawę. Powiem wprost, czego potrzebujesz i czy zlecanie opracowania ma w Twojej sytuacji sens.
Jakie opinie prywatne przygotowuję
- opinie o wartości nieruchomości: mieszkań, domów, działek, lokali i obiektów komercyjnych,
- opinie o wartości maszyn, urządzeń i linii technologicznych,
- opinie o wartości pojazdów, statków i jednostek pływających,
- opinie o wartości przedsiębiorstw, spółek, udziałów i wartości niematerialnych,
- opinie o wysokości odszkodowania i utracie wartości po szkodzie,
- opinie dotyczące służebności przesyłu i wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
Ekspertyzy majątkowe i techniczne
Ekspertyza odpowiada na konkretne pytanie, które wykracza poza samą wartość rynkową. Dzięki połączeniu wiedzy rzeczoznawcy i inżyniera budownictwa mogę ocenić zarówno stan techniczny, jak i jego skutki finansowe.
- wartość przedmiotu przed szkodą i po szkodzie,
- zasadność i opłacalność naprawy,
- koszt odtworzenia budynku lub urządzenia oraz stopień zużycia,
- przyczyny spadku wartości nieruchomości,
- ocena nakładów poniesionych na cudzą nieruchomość.
Analizy rynkowe i inwestycyjne
Analiza nie zawsze musi kończyć się jedną liczbą. Bywa narzędziem do podjęcia decyzji: czy kupić, za ile sprzedać, czy inwestycja się opłaci.
- analizy lokalnego rynku nieruchomości i poziomu cen,
- analizy opłacalności zakupu lub inwestycji,
- analizy najlepszego sposobu wykorzystania nieruchomości,
- analizy wpływu planu miejscowego lub sąsiedniej inwestycji na wartość,
- analizy czynszów i rentowności najmu.
W pracy korzystam z danych o rzeczywistych transakcjach, w tym z bazy PropScan, którą sam stworzyłem. Dzięki temu wnioski opierają się na cenach zapłaconych na rynku, a nie na cenach ofertowych.
Ocena operatu szacunkowego lub opinii drugiej strony
Jeśli otrzymałeś operat, opinię biegłego albo kosztorys ubezpieczyciela i wynik budzi Twoje wątpliwości, mogę przeanalizować to opracowanie i wskazać, gdzie są słabe punkty. Sprawdzam dobór transakcji do porównania, przyjęte założenia, poprawność obliczeń i stan faktyczny. Taka ocena pomaga przygotować zarzuty lub zdecydować, że dalszy spór się nie opłaca.
Kiedy warto zlecić opinię prywatną
- przed złożeniem pozwu lub wezwania do zapłaty, aby ocenić realną wartość roszczenia,
- gdy nie zgadzasz się z wyceną urzędu, banku lub drugiej strony,
- przy podziale majątku, spadku lub zniesieniu współwłasności,
- gdy ubezpieczyciel zaniżył odszkodowanie,
- przy wywłaszczeniu lub odszkodowaniu za ograniczenie prawa własności,
- przy sporze wspólników o wartość udziałów,
- przed negocjacjami zakupu, sprzedaży lub ugody.
Dla kogo przygotowuję opracowania
- dla osób prywatnych w sporach o majątek,
- dla kancelarii prawnych i ich klientów,
- dla przedsiębiorców i spółek,
- dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych,
- dla inwestorów, deweloperów i instytucji finansowych.
Przykład z praktyki: ekspertyza żurawia portowego
Jedną z nietypowych spraw była opinia dotycząca żurawia portowego GANZ GK-3 w Gdańsku, przygotowana na potrzeby sądu. Trzeba było ustalić wartość urządzenia przed uszkodzeniem wskutek kolizji ze statkiem i po nim oraz ocenić zasadność naprawy. Analiza wykazała, że koszt naprawy znacznie przewyższa wartość sprzętu. Takie sprawy pokazują, że nawet przy rzadkim sprzęcie z ograniczonym rynkiem wtórnym można dojść do rzetelnego wyniku.
Jak wygląda współpraca
- Opisujesz sprawę telefonicznie lub mailowo. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna.
- Oceniam, jaki dokument będzie właściwy, i podaję zakres, koszt oraz termin.
- Przekazujesz dokumenty, a w razie potrzeby wykonuję oględziny.
- Analizuję sprawę i dane rynkowe oraz przygotowuję opracowanie.
- Omawiam wnioski z Tobą lub Twoim pełnomocnikiem.
Jakie dokumenty warto przygotować
- pisma, decyzje lub opinie, których dotyczy sprawa,
- umowy, akty notarialne i dokumenty własności,
- zdjęcia, protokoły szkody i kosztorysy,
- pozew, odpowiedź na pozew lub korespondencję z drugą stroną,
- dla firm: sprawozdania finansowe i wykaz majątku.
Nie musisz mieć wszystkiego od razu. Listę ustalimy po pierwszej rozmowie.
Dlaczego warto mi to zlecić
- Działam nieprzerwanie od 1997 roku, a za mną są tysiące wycen i opinii.
- Łączę uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego z wykształceniem inżyniera budownictwa.
- Wyceniam nie tylko nieruchomości, ale też maszyny, pojazdy, statki i przedsiębiorstwa, więc jedna osoba może objąć całą sprawę.
- Piszę tak, aby wnioski zrozumieli sąd, pełnomocnik i klient.
- Mówię wprost, gdy sprawa nie ma mocnych podstaw.
Najczęstsze pytania o opinie prywatne
Czy opinia prywatna ma wartość w sądzie?
Tak, choć nie jest opinią biegłego. Sąd traktuje ją zwykle jako stanowisko strony. Dobrze uzasadniona opinia może jednak podważyć ustalenia przeciwnika i pomóc we wniosku o powołanie biegłego.
Czy opinia prywatna może zastąpić operat szacunkowy?
Nie zawsze. Gdy przepisy lub urząd wymagają operatu, potrzebny jest operat. Doradzę, która forma pasuje do Twojej sprawy.
Ile kosztuje opinia prywatna?
Cena zależy od przedmiotu, zakresu i liczby dokumentów. Po poznaniu sprawy podaję konkretną kwotę przed rozpoczęciem pracy.
Jak długo trwa przygotowanie ekspertyzy?
Termin zależy od złożoności sprawy i ustalam go przy zleceniu. Gdy biegnie termin procesowy, powiedz o tym od razu.
Czy mogę zlecić opinię, gdy sprawa jest już w sądzie?
Tak. Opinię można przygotować także w toku postępowania, na przykład w odpowiedzi na opinię biegłego. O sposobie jej wykorzystania decyduje Twój pełnomocnik.
Czy wynik musi być po mojej stronie?
Nie. Moją rolą jest rzetelna ocena, a nie potwierdzenie oczekiwanej liczby. Właśnie dlatego opinia ma wartość, także wtedy, gdy pokazuje słabe strony sprawy.
Czy działacie poza Trójmiastem?
Tak. Opracowania przygotowuję dla klientów z całej Polski.
Czy współpracujecie z kancelariami?
Tak. Mogę bezpośrednio współpracować z Twoim adwokatem lub radcą prawnym.
Skontaktuj się w sprawie opinii lub ekspertyzy
Opisz krótko swoją sprawę, a powiem, czy i jak mogę pomóc. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje.
Grzegorz Małyszko
Rzeczoznawca Majątkowy
Ponad 29 lat doświadczenia – od 1997 roku.
Tysiące wykonanych wycen, tysiące zadowolonych klientów.
Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego numer 3769.
Jesteśmy firmą o zasięgu ogólnopolskim, współpracującą z szerokim gronem specjalistów: rzeczoznawcami majątkowymi, inżynierami budownictwa, prawnikami, ekonomistami, biegłymi rewidentami oraz pośrednikami w obrocie nieruchomościami.
Posiadamy ogromne doświadczenie w sektorze komercyjnym, mieszkaniowym i publicznym. Dzięki temu jesteśmy w stanie sprostać każdemu wyzwaniu – od dużych, międzynarodowych projektów wymagających pracy zespołów ekspertów, po mniejsze zlecenia na rynku lokalnym.
Jako profesjonalna firma wierzymy, że zaufanie Klientów buduje się wyłącznie poprzez świadczenie usług na najwyższym poziomie.
Grzegorz Małyszko | Rzeczoznawca Majątkowy | Inżynier budownictwa lądowego | Audytor energetyczny | Pośrednik w obrocie nieruchomościami
