Wycena nieruchomości nietypowych – operaty szacunkowe dla obiektów bez rynku porównawczego

Wycena nieruchomości nietypowych to wycena obiektów, dla których nie da się po prostu znaleźć kilku podobnych transakcji i porównać cen: zabytkowych dworów i kamienic pod opieką konserwatora, młynów i spichlerzy, obiektów poprzemysłowych i powojskowych, latarni, wież i bunkrów, stawów rybnych i elektrowni wodnych, nieruchomości obciążonych służebnościami i roszczeniami, gruntów o nietypowym kształcie, przeznaczeniu lub stanie prawnym. Każdy taki przypadek wymaga osobnego podejścia, doboru metody wyceny do charakteru obiektu i rzetelnego uzasadnienia w operacie – bank, sąd, urząd skarbowy czy kupujący muszą rozumieć, skąd wzięła się wartość.

Rzeczoznawca majątkowy Grzegorz Małyszko sporządza operaty szacunkowe nieruchomości nietypowych od 1997 roku. Pracujemy na własnej bazie cen transakcyjnych z aktów notarialnych PropScan, która obejmuje całą Polskę, dzięki czemu nawet dla rzadkich rodzajów nieruchomości potrafimy znaleźć transakcje porównawcze z innych regionów kraju i poprawnie skorygować różnice.

Jakie nieruchomości wyceniamy jako nietypowe?

• Nieruchomości zabytkowe: dwory, pałace, kamienice i wille wpisane do rejestru lub ewidencji zabytków, obiekty poklasztorne i sakralne, zespoły folwarczne, parki podworskie,
• Obiekty historyczne o dawnej funkcji technicznej: młyny wodne i wiatraki, spichlerze, kuźnie, gorzelnie, browary, cegielnie, dworce i wieże ciśnień, mosty i śluzy, latarnie morskie,
• Nieruchomości powojskowe i specjalne: bunkry, schrony, koszary, poligony, magazyny amunicji, stacje radarowe, lotniska lokalne i lądowiska,
• Obiekty hydrotechniczne i wodne: elektrownie wodne i jazy, stawy hodowlane i gospodarstwa rybackie, przystanie, porty jachtowe, nabrzeża, kąpieliska, grunty pod wodami,
• Obiekty użyteczności publicznej i specjalnego przeznaczenia: szpitale, sanatoria, domy opieki, szkoły, internaty, hale widowiskowe i sportowe, baseny, strzelnice, ośrodki wypoczynkowe i kolonijne, obiekty sakralne,
• Grunty nietypowe: działki o nieregularnym kształcie lub bardzo wąskie, bez dostępu do drogi publicznej, pod liniami energetycznymi i gazociągami, w strefach zalewowych, osuwiskowych i ochronnych, złoża kopalin, żwirownie i wyrobiska, lasy i grunty leśne, nieużytki,
• Nieruchomości z trudnym stanem prawnym lub technicznym: obciążone służebnościami, dożywociem, roszczeniami reprywatyzacyjnymi, we współwłasności ułamkowej, w użytkowaniu wieczystym, w trakcie budowy lub przebudowy, po pożarze lub katastrofie budowlanej, z samowolą budowlaną wymagającą legalizacji, z lokatorami i najemcami o ochronie prawnej.

Dlaczego wycena nieruchomości nietypowej jest trudniejsza?

Zwykłe mieszkanie czy dom wycenia się przede wszystkim przez porównanie z cenami podobnych nieruchomości sprzedanych w okolicy w ostatnim czasie. Przy nieruchomości nietypowej takich transakcji często nie ma wcale albo są pojedyncze, odległe w czasie i w przestrzeni, a różnice między obiektami są tak duże, że proste porównanie prowadzi do błędu. Dochodzą do tego ograniczenia, których nie widać na pierwszy rzut oka: decyzje konserwatora, plan miejscowy, który dopuszcza tylko jedną funkcję, konieczność kosztownego remontu, ograniczona użyteczność budynku zaprojektowanego pod konkretne przeznaczenie, obciążenia prawne, które zostają przy nieruchomości po sprzedaży.

Dlatego wycena nieruchomości nietypowej zaczyna się od analizy: czy istnieje rynek tego rodzaju obiektów i jak szeroko trzeba go zakreślić, czy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód, ile kosztowałoby jej odtworzenie i jakie jest jej zużycie, oraz jaki jest najkorzystniejszy sposób użytkowania – zgodny z prawem, fizycznie możliwy, finansowo wykonalny i dający najwyższą wartość. Dopiero na tej podstawie dobieramy podejście i metodę.

Metody wyceny nieruchomości nietypowych

• Podejście porównawcze na szerokim rynku – gdy transakcje podobnymi obiektami istnieją, ale są rozproszone po kraju; korzystamy z ogólnopolskiej bazy cen transakcyjnych PropScan i korygujemy różnice położenia, stanu, wielkości i funkcji,
• Podejście dochodowe (metoda inwestycyjna lub zysków) – dla obiektów, które przynoszą lub mogą przynosić dochód z najmu albo z prowadzonej w nich działalności: ośrodki wypoczynkowe, hotele w zabytkach, stawy hodowlane, elektrownie wodne, przystanie,
• Podejście kosztowe (koszt odtworzenia lub zastąpienia pomniejszony o zużycie) – dla obiektów bez rynku i bez dochodu, np. budynków specjalnego przeznaczenia, obiektów powojskowych, infrastruktury technicznej,
• Podejście mieszane – metoda pozostałościowa dla nieruchomości, których wartość ujawnia się dopiero po przebudowie lub zmianie funkcji, oraz metoda wskaźników szacunkowych gruntu dla gruntów rolnych i leśnych bez transakcji,
• Wycena ograniczonych praw rzeczowych i obciążeń – służebności przesyłu i gruntowych, dożywocia, użytkowania, wpływu roszczeń i wad prawnych na wartość rynkową.

W operacie opisujemy, dlaczego wybraliśmy daną metodę, jakie dane przyjęliśmy i jak doszliśmy do wyniku – tak, żeby operat obronił się przed bankiem, biegłym sądowym, organem podatkowym i drugą stroną sporu.

Cele wyceny nieruchomości nietypowych

• zabezpieczenie kredytu bankowego i finansowanie inwestycji w obiekcie nietypowym,
• sprzedaż, zakup lub wniesienie nieruchomości aportem do spółki,
• sprawozdania finansowe, aktualizacja wartości środków trwałych, przekształcenia i podziały spółek,
• postępowania sądowe, administracyjne i komornicze, zniesienie współwłasności, dział spadku,
• odszkodowania za wywłaszczenie, służebność przesyłu, obniżenie wartości na skutek planu miejscowego lub inwestycji,
• opłaty adiacenckie i planistyczne, aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste,
• podatki i opłaty skarbowe, darowizny, spadki,
• sprzedaż majątku publicznego, skarbu państwa i jednostek samorządu, likwidacja i upadłość przedsiębiorstw.

Jak przebiega wycena?

1. Rozmowa o nieruchomości i celu wyceny – od celu zależy rodzaj wartości (rynkowa, odtworzeniowa, dla zabezpieczenia wierzytelności, godziwa) i zakres operatu.
2. Dokumenty: księga wieczysta, wypisy z ewidencji gruntów i budynków, plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy, dokumentacja techniczna i konserwatorska, umowy najmu i dzierżawy, dane o przychodach i kosztach, decyzje i pozwolenia.
3. Oględziny na miejscu z dokumentacją zdjęciową i pomiarami kontrolnymi; przy obiektach zabytkowych i technicznych ocena stanu technicznego i realnych możliwości wykorzystania.
4. Analiza rynku w zakresie dopasowanym do rodzaju nieruchomości – lokalnym, regionalnym lub ogólnopolskim – i dobór metody wyceny.
5. Operat szacunkowy w formie papierowej i elektronicznej, na życzenie także w języku angielskim; termin uzgadniamy indywidualnie, zależnie od złożoności obiektu.

Obszar działania

Nieruchomości nietypowe wyceniamy na terenie całej Polski. Siedziba biura znajduje się w Gdańsku, dlatego najczęściej pracujemy w województwie pomorskim – w Trójmieście, Słupsku i wszystkich powiatach regionu – ale do obiektów zabytkowych, przemysłowych, wodnych i specjalnych dojeżdżamy w każde miejsce w kraju.

Dlaczego warto nam zaufać?

• ponad 29 lat doświadczenia w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego – od 1997 roku,
• własna ogólnopolska baza cen transakcyjnych z aktów notarialnych, dzięki której znajdujemy porównania także dla rzadkich obiektów,
• operaty szacunkowe sporządzane osobiście, z pełnym uzasadnieniem metody i danych,
• możliwość sporządzenia operatu w języku angielskim (RICS, IVS),
• pełna dyskrecja – na życzenie podpisujemy klauzule poufności.

Zobacz też: wycena nieruchomości komercyjnych, wycena mieszkania, wycena domu, wycena działki.

Powiązane usługi

Wycena przedsiębiorstw | Wycena maszyn, urządzeń i pojazdów | Wycena nieruchomości komercyjnych |

Ponad 29 lat doświadczenia – od 1997 roku.

Tysiące wykonanych wycen, tysiące zadowolonych klientów.

Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego numer 3769.