Wycena zabytkowego pałacu w Sasinie – analiza potencjału hotelowego

Na początku 2026 roku nasza firma przygotowała operat szacunkowy dotyczący nieruchomości położonej w miejscowości Sasino w gminie Choczewo (województwo pomorskie). Przedmiotem opracowania była nieruchomość obejmująca zabytkowy pałac, budynek towarzyszący oraz rozległy teren o powierzchni ponad 6,5 hektara. Celem wyceny było określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności oraz analiza jej potencjału inwestycyjnego w kontekście planowanej adaptacji obiektu do funkcji hotelowej.

Nieruchomość zlokalizowana jest przy ul. Pałacowej w Sasinie, na obrzeżach miejscowości, poza obszarem zwartej zabudowy. Otoczenie stanowią przede wszystkim lasy, łąki oraz zabudowa o charakterze turystycznym i rekreacyjnym. Sasino to miejscowość o rosnącym znaczeniu turystycznym, położona w nadmorskiej części Pomorza, około 23 km na wschód od Łeby. W ostatnich latach region ten przyciąga coraz więcej inwestycji związanych z turystyką, hotelarstwem i wypoczynkiem.

Charakterystyka nieruchomości

Centralnym elementem nieruchomości jest zabytkowy pałac stanowiący część historycznego zespołu folwarcznego i założenia parkowo-dworskiego wpisanego do rejestru zabytków. Obiekt został wzniesiony w 1862 roku w stylu klasycystycznym i stanowi ważny element dziedzictwa architektonicznego regionu.

Układ przestrzenny całego założenia ma charakter symetryczny i osiowy. Główną oś kompozycyjną wyznacza reprezentacyjna aleja wjazdowa prowadząca do pałacu, zakończona owalnym podjazdem z gazonem oraz fontanną. Budynek pałacowy jest murowany z cegły, posadowiony na kamiennym fundamencie i częściowo podpiwniczony. Historyczny charakter obiektu podkreślają bogato opracowane elewacje oraz klasycystyczne detale architektoniczne.

Na terenie nieruchomości znajduje się również budynek gospodarczy określany jako „służbówka”, który w ramach planowanej inwestycji ma zostać przekształcony w apartamenty przeznaczone pod najem krótkoterminowy.

Historia i obecny stan obiektu

W historii powojennej pałac był wykorzystywany między innymi przez jednostki wojskowe, a następnie funkcjonował jako ośrodek wypoczynkowy. W latach siedemdziesiątych XX wieku budynek uległ znacznemu zniszczeniu, jednak w latach 1983–1985 przeprowadzono jego odbudowę i generalny remont.

Na dzień wizji terenowej pałac znajdował się w trakcie prac budowlanych związanych z jego adaptacją na butikowy obiekt hotelowy. Zgodnie z dokumentacją projektową planowane jest utworzenie 20 apartamentów hotelowych oraz strefy wellness i odnowy biologicznej w części piwnicznej budynku.

Powierzchnia użytkowa pałacu wynosi ponad 1400 m². W budynku przewidziano nowoczesne instalacje techniczne, w tym instalację wodociągową, kanalizacyjną, energetyczną oraz system ogrzewania oparty na pompie ciepła. Stan techniczny obiektu został oceniony jako dobry.

Adaptacja budynku towarzyszącego

Drugim elementem inwestycji jest adaptacja dawnej służbówki na apartamenty przeznaczone do najmu krótkoterminowego. Projekt przewiduje dwa niezależne apartamenty w układzie pionowym. Każdy z nich obejmuje cztery sypialnie, cztery łazienki, przestronny salon z aneksem kuchennym oraz część rekreacyjną z sauną.

Łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi około 470 m². Dzięki temu inwestycja może funkcjonować zarówno jako kameralny hotel butikowy, jak i obiekt oferujący apartamenty wakacyjne o podwyższonym standardzie.

Metodologia wyceny

Ze względu na charakter nieruchomości oraz planowaną funkcję hotelową w operacie zastosowano podejście dochodowe oraz podejście mieszane.

Prognozę wartości nieruchomości po zakończeniu inwestycji określono w podejściu dochodowym z wykorzystaniem metody zysków oraz techniki dyskontowania przepływów pieniężnych (DCF). Podejście to pozwala oszacować wartość nieruchomości na podstawie przewidywanych przychodów z działalności hotelowej oraz kosztów operacyjnych.

Wartość nieruchomości według stanu na dzień wizji terenowej określono natomiast w podejściu mieszanym z wykorzystaniem metody pozostałościowej. Metoda ta jest często stosowana w przypadku nieruchomości inwestycyjnych będących w trakcie realizacji projektu.

Operat obejmował także analizę rynku hotelowego w Polsce w latach 2024–2025 oraz prognozę przychodów i kosztów planowanego hotelu.

Znaczenie wyceny dla inwestora

Wyceny nieruchomości zabytkowych należą do najbardziej wymagających opracowań rzeczoznawczych. Oprócz analizy rynku i stanu technicznego konieczne jest uwzględnienie ograniczeń konserwatorskich, kosztów adaptacji oraz realnego potencjału inwestycyjnego obiektu.

Profesjonalna wycena pozwala inwestorom, właścicielom oraz instytucjom finansowym ocenić opłacalność planowanego projektu oraz podjąć świadome decyzje dotyczące finansowania i dalszego zagospodarowania nieruchomości.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych i zabytkowych

Nasza firma specjalizuje się w wycenie nieruchomości inwestycyjnych, hotelowych oraz obiektów zabytkowych. W tego typu projektach kluczowe znaczenie ma połączenie wiedzy z zakresu rynku nieruchomości, budownictwa, ekonomii oraz analizy projektów inwestycyjnych.

Jeżeli posiadasz nieruchomość zabytkową, hotelową lub inwestycyjną i potrzebujesz rzetelnej wyceny na potrzeby kredytu, sprzedaży lub planowanej inwestycji – zapraszamy do kontaktu.