26 września – 17 października 2026

Ostatnie trzy tygodnie to jeden z najintensywniejszych okresów w rozwoju PropScan. Do bazy weszły setki tysięcy decyzji administracyjnych z kolejnych miast, pojawiły się trzy nowe moduły, a Analiza nieruchomości wycenianej dorównała możliwościami wyszukiwarce transakcji. Poniżej zbieramy wszystko w jednym miejscu — tak, aby rzeczoznawca wiedział, co dokładnie zyskał i gdzie to znaleźć.

1. Żaden budynek z aktu nie zostanie pominięty

Wpis w rejestrze cen podaje listę budynków objętych aktem notarialnym. Dotąd liczyliśmy tylko te z nich, które są na mapie ewidencyjnej. Jeżeli urząd nie naniósł budynku na mapę albo budynek stał poza działkami wymienionymi w akcie, powierzchnia obliczeniowa była zaniżona, a cena za 1 m² — zawyżona. I nic na to nie wskazywało.

Od 17 października każdy budynek z aktu, którego nie ma na mapie, jest:

  • doliczony do liczby budynków, sumy powierzchni obliczeniowej i ceny za 1 m² — tym samym wzorem co pozostałe budynki (powierzchnia zabudowy z obrysu zapisanego w akcie × liczba kondygnacji nadziemnych × 0,8); kondygnacje bierzemy z mapy topograficznej, a gdy ona nie zna budynku, przyjmujemy jedną z wyraźnym oznaczeniem;
  • pokazany w szczegółach transakcji w osobnej grupie „Budynki z aktu — brak na mapie ewidencyjnej” z czerwoną plakietką, a na mapie szczegółów — jako czerwony, przerywany obrys;
  • oznaczony w liście transakcji i w doborze podobnych znacznikiem ⚠ przy rodzaju budynku, w Excelu czterema nowymi kolumnami, w karcie Word — osobnym wierszem.

Nowy filtr „Budynki z aktu, których nie ma na mapie” (sekcja „Budynek, lokal i użytkowanie”, w obu modułach) pozwala wybrać takie transakcje jednym kliknięciem. Wszystkie dotychczasowe transakcje zostały sprawdzone wstecz; nowe dostają to automatycznie przy każdym wczytaniu.

2. Trzy nowe moduły

Moja baza — Twoja własna baza transakcji

Moduł, o który prosiło wielu użytkowników, dostępny we wszystkich pakietach. Dodajesz własne transakcje w formularzu o układzie rejestru cen (transakcja, akt, nieruchomość, działki, budynki, lokale), przy czym żadne pole nie jest obowiązkowe. Działkę wskazujesz kliknięciem na mapie, budynek wybierasz z listy budynków na działce. Do własnych cech należą m.in. numer księgi wieczystej, rok budowy, stan budynku, liczba kondygnacji i poddasze, uzbrojenie i zagospodarowanie działki oraz notatka — po każdej można filtrować, każda ma kolumnę w Excelu.

Przycisk „Zapisz do mojej bazy” w szczegółach każdej transakcji tworzy kopię, którą możesz dowolnie poprawić po własnej weryfikacji — główna baza się nie zmienia, a poprawiona liczba kondygnacji od razu przelicza powierzchnię obliczeniową i cenę za 1 m². Program sam dolicza do Twoich wpisów komplet danych o drogach, terenie, planie i otoczeniu. Transakcje z Twojej bazy są dobierane jako podobne w Analizie nieruchomości wycenianej, ze znaczkiem „moja baza”. W pakiecie Biuro baza jest wspólna dla kont jednego biura.

Charakterystyka energetyczna (szacunek)

Gdy liczysz wartość regresją albo porównujesz nieruchomości i korzystasz ze wskaźników ze świadectw energetycznych, a nieruchomość szacowana świadectwa nie ma — nowy kalkulator pozwala oszacować jej wskaźniki EU, EK i EP, aby miała tę samą cechę co transakcje w próbie. Wskazujesz budynek (adres, numer działki albo kliknięcie na mapie), a kalkulator sam pobiera obrys, liczbę kondygnacji, ściany wspólne z sąsiadem i klimat miejsca; po podaniu roku budowy przyjmuje typowe przegrody z tamtego okresu. Ty odpowiadasz tylko na to, co wiesz: docieplenie, wymiana okien, wentylacja, sposób ogrzewania, fotowoltaika, klimatyzacja.

Wynik to wartość środkowa i orientacyjny zakres każdego wskaźnika, ocena wiarygodności z listą brakujących danych, wykaz przyjętych założeń, porównanie ze świadectwami podobnych budynków w okolicy i gotowy opis do operatu. Na próbie ponad 2,6 tys. nowych domów ze świadectwami typowa różnica dla energii użytkowej wyniosła ok. 20 %. Moduł działa w pakietach Pro i Biuro oraz na próbę w demo.

Służebność przesyłu — gotowy raport dla klienta

W module „Służebność przesyłu” pod wynikiem jest blok „Raport dla klienta”. Wpisujesz raz, kto sporządza, dla kogo i w jakiej sprawie, i pobierasz czterostronicowy raport w Wordzie albo PDF: wnioski dla klienta, dane działki, mapa dowodowa na zdjęciu lotniczym z pasem służebności, parametry urządzenia i podstawa szerokości pasa, lista podobnych sprzedaży ze statystyką, obliczenie z tokiem rachunku, trzy warianty kwoty, aktualne orzecznictwo o zasiedzeniu służebności, gotowe stanowisko do pisma do przedsiębiorcy przesyłowego i podstawa prawna. Dokument jest gotowy do wysłania klientowi lub jego prawnikowi.

3. Decyzje o warunkach zabudowy i celu publicznego — nowa grupa danych

To największa pojedyncza zmiana w bazie. W sekcji „Teren i geometria działki” (w module transakcji i w Analizie) działa nowy filtr „Decyzje o warunkach zabudowy i celu publicznym”: rodzaj decyzji, jej wynik (wydana; zmieniona lub przeniesiona; odmowa; umorzenie; wygaszona lub uchylona; inne) oraz to, czy zapadła przed datą transakcji, czy po niej. Przykład: „warunki zabudowy, wydana, przed transakcją” pokazuje sprzedaże działek, które w chwili sprzedaży miały ustalone warunki zabudowy. Decyzje widać w szczegółach transakcji w liście pozwoleń i decyzji — z numerem, datą, rozstrzygnięciem, opisem inwestycji i sposobem ustalenia działki — oraz w kolumnie eksportu do Excela.

W ciągu trzech tygodni do bazy weszły rejestry decyzji z: Łodzi (ponad 32 tys. decyzji z lat 2012–2026), Wrocławia (8,9 tys.), Olsztyna, Katowic (5,4 tys.), Warszawy (ponad 16,6 tys. — Biuro Architektury i 18 dzielnic), Gdyni (8,4 tys.), Krakowa (9,2 tys.), Bydgoszczy (11,3 tys.), Torunia, Poznania (33,9 tys. od 2003 r.), Opola (5,3 tys.), Przemyśla, Rzeszowa (5,5 tys.), Białegostoku, Suwałk, Bielska-Białej (10,1 tys.), Sosnowca (8,8 tys. od 2003 r.), Zabrza, Gierałtowic, Bierunia, Orzesza, Kruszyny i Koszęcina. Łącznie to ponad 200 tysięcy decyzji dołączonych do działek, dzięki którym filtr znajduje dodatkowo setki tysięcy transakcji — tylko w Warszawie 64 tys., w Krakowie 62 tys., we Wrocławiu 46 tys.

Każde miasto ma swój sposób ustalania działki: po obrębie i numerze z rejestru, po arkuszu mapy, po dawnym numerze przeliczonym według urzędowego wykazu zmian numeracji (Sosnowiec), a gdy działkę podzielono po wydaniu decyzji — przypisujemy działki powstałe z podziału. Sam adres nigdy nie wystarcza. Sposób ustalenia widać przy każdym wpisie. Nowe decyzje Wrocławia dokładamy co tydzień.

4. Pozwolenia na budowę sprzed 2016 roku

Rejestr ogólnopolski pozwoleń zaczyna się w 2016 r. Dla wcześniejszych lat sięgamy po rejestry miast i starostw. W tym okresie doszły: Łódź (10 964 decyzje z lat 2012–2015 oraz decyzje drogowe i zgłoszenia budowy z lat 2023–2026), Katowice (8 503 decyzje z lat 2011–2015), Ruda Śląska (2 688 decyzji z lat 2013–2015) i powiat wodzisławski (2 529 decyzji z lat 2013–2014). Pozwolenia są w szczegółach transakcji, w filtrze „Pozwolenia z rejestrów miast i starostw” (w obu modułach) i w eksporcie do Excela. Tam, gdzie rejestr ogólnopolski nie daje roku, z tych decyzji liczymy także szacunkowy rok budowy.

5. Plany miejscowe i plany ogólne

  • Plan miejscowy — skąd wiemy. Filtr „Objęta planem miejscowym” rozróżnia teraz źródło informacji: plan potwierdzony granicą planu, plan odczytany z mapy planów gminy, przeznaczenie podane w rejestrze cen, decyzja WZ w rejestrze, brak planu i decyzji, brak danych — każde pole z liczbą transakcji. Ta sama informacja jest w szczegółach, w podglądzie analizowanej nieruchomości i w Excelu.
  • Przeznaczenie według rysunku planu. Dla 415 gmin udostępniających rysunek planu w postaci terenów policzyliśmy udział każdego terenu w powierzchni każdej działki z transakcji. Nowy filtr „Przeznaczenie wg rysunku planu — teren pokrywa ≥ 95 % działki” wybiera działki o jednym, czystym przeznaczeniu; w Excelu dwie nowe kolumny.
  • Pole „tylko wybrane przeznaczenia (bez innych)” w filtrze przeznaczenia — bez działek o przeznaczeniu mieszanym.
  • Uchwała także tam, gdzie dotąd była sama mapa. W około 840 gminach karta planu podaje nazwę planu, numer uchwały i datę wejścia w życie zamiast informacji „brak”.
  • Więcej planów w województwie śląskim: Ruda Śląska, Bytom oraz 363 plany w 80 gminach z uchwał z lat 2021–2026. Działkę w granicach planu ma już 491 tys. z 889 tys. śląskich transakcji.
  • Plany od najnowszego i ostrzeżenie o nakładaniu — gdy na starszy plan nakłada się nowszy, przy starszym jest dopisek.
  • Plany ogólne kolejnych 99 gmin — razem 547 (m.in. Sopot) oraz ponad tysiąc kolejnych planów miejscowych z numerem uchwały, linkiem i rysunkiem. Plany odświeżają się co tydzień automatycznie.

6. Analiza nieruchomości wycenianej — komplet jak w wyszukiwarce

Przegląd wszystkich pól szczegółów transakcji zakończył się tym, że podgląd analizowanej nieruchomości ma teraz te same sekcje i te same opisy co moduł Transakcje: formy ochrony przyrody, gleba (mapa glebowo-rolnicza), wszystkie transakcje tej nieruchomości, kolej oraz elektrownie i OZE. Doszły też:

  • narzędzia mapy — Linijka, Pole + obwód, Boki działki, Ukształtowanie terenu i „Ceny na mapie” działają także na mapie po analizie, z pinezkami transakcji podobnych i etykietami zł/m²;
  • zapisywanie filtrów wspólne z modułem Transakcje;
  • lista podobnych z tymi samymi przyciskami: Do koszyka, Koszyk, Usuń zaznaczone z wyników z opcją Przywróć, Zapisz zaznaczone do mojej bazy, strzałka ↗ do pełnych szczegółów;
  • analiza całej nieruchomości z aktu — gdy działka należy do transakcji z kilkoma działkami, jeden przycisk liczy komplet danych dla wszystkich razem;
  • widok z ulicy i zdjęcie satelitarne na górze wyniku, także w Służebności przesyłu i Wycenie dochodowej.

7. Dokumenty Word do operatu

  • Karta transakcji do Worda — jedna strona A4 z najważniejszymi danymi dobranymi do rodzaju nieruchomości: cena i cena za 1 m² z podstawą, data i numer aktu, zdjęcie lotnicze z obrysem działki i budynku, plan okolicy z nazwami ulic, kod QR do widoku z ulicy, zdjęcie z wizji. Z koszyka pobierzesz jeden plik z kartami wielu transakcji (do 30), każda na osobnej stronie.
  • Karta nieruchomości do Worda w Analizie — pierwsza strona jak karta transakcji, dalej wszystkie dane z wyniku Analizy w dwóch kolumnach, w tym plan miejscowy, pozwolenia i cechy z oględzin.
  • Oferty do Worda — zaznaczone oferty (albo pierwsze 50 z listy) w jednym dokumencie z kompletem cech, pełną treścią ogłoszenia i zdjęciami. Dokument jest w całości tekstowy, więc można go dalej opracować dowolnym narzędziem, także AI.

8. Mapy i dane przestrzenne

  • Zdjęcia lotnicze archiwalne — suwak lat na wszystkich mapach, także w Analizie i w widoku 3D; pokazuje tylko roczniki, z których w oglądanym miejscu jest nowe zdjęcie (od końca lat 90. albo od lat 2003–2005, zależnie od regionu).
  • Stacje, transformatory i wszystkie urządzenia sieci na działce — nowa lista w sekcji „Urządzenia przesyłowe” (14 rodzajów stacji i urządzeń z nazwą, napięciem, operatorem i powierzchnią zajętą na działce), nowe pozycje w filtrze, kolumna w Excelu oraz warstwa „Linie i stacje najwyższego napięcia” na wszystkich mapach.
  • Potencjał OZE działki — wietrzność i nasłonecznienie dla każdej działki: prędkość i moc wiatru na wysokości 10–200 m, wykorzystanie mocy turbin trzech klas, roczny uzysk fotowoltaiki z 1 kWp, optymalny kąt paneli, liczba budynków mieszkalnych w promieniu 700 m. Nowa grupa filtrów, sekcja w szczegółach, karta Analizy i Excel.

9. Oferty rynkowe

Nowe filtry cech odczytanych z treści ogłoszenia (sekcja „Cechy i wyposażenie”: klimatyzacja, balkon, taras, ogród, komórka lub piwnica, basen, standard wykończenia, liczba łazienek; dla lokali: witryna, WC, recepcja), nowe sekcje „Działka” i „Garaż”, 24 nowe kolumny w Excelu, wybór sekcji do eksportu, pełniejsza lokalizacja (powiat i gmina niemal w każdym ogłoszeniu). Zdjęcia ofert nie znikają po zakończeniu ogłoszenia — pokazujemy zachowaną kopię. Treść nowych ogłoszeń uzupełniamy dwa razy dziennie.

10. Drobne, ale ważne

  • Filtr „Rynek” — nowa wartość „nie podano w rejestrze”. Część urzędów nie wpisuje rynku pierwotnego ani wtórnego; dotąd zaznaczenie „wtórny” pomijało takie transakcje. Teraz trzecia wartość z liczbą transakcji obejmuje je razem z „wtórnym”.
  • Wspólna pula tokenów za analizy i pobrania: demo 50 tokenów na cały okres próbny, Start 5 000, Pro 10 000, Biuro 18 000 miesięcznie. Samo przeglądanie nie zużywa tokenów; pozostałą pulę widać w górnym pasku. Za te same pozycje pobrane ponownie w ciągu doby tokeny nie są naliczane drugi raz.
  • Bezpieczniejsze demo — 14 dni zaczyna się po potwierdzeniu adresu e-mail.