Nowy moduł w PropScan: szacunkowa charakterystyka energetyczna — gdy nieruchomość nie ma świadectwa
W PropScan pojawił się kalkulator, który pozwala z grubsza oszacować wskaźniki energetyczne budynku lub mieszkania bez świadectwa charakterystyki energetycznej: energię użytkową (EU), końcową (EK) i pierwotną (EP).
Po co to jest
Wiele transakcji w bazie PropScan ma wskaźniki ze świadectw energetycznych. Można ich użyć jako cechy przy doborze nieruchomości podobnych albo w analizie regresji. Kłopot zaczyna się wtedy, gdy nieruchomość szacowana świadectwa nie ma — brakuje jej wartości tej cechy. Nowy kalkulator pozwala ją oszacować, tak aby nieruchomość szacowana miała tę samą cechę co transakcje w próbie.
Co oznaczają wskaźniki EU, EK i EP
Wszystkie trzy podaje się w kilowatogodzinach na metr kwadratowy powierzchni ogrzewanej na rok — kWh/(m²·rok). Im niższa wartość, tym mniej energii potrzebuje budynek. Każdy wskaźnik mówi jednak o czymś innym.
- EU — energia użytkowa. Ile ciepła potrzebują same pomieszczenia i ciepła woda. Zależy wyłącznie od budynku: ścian, dachu, okien, wentylacji i klimatu miejsca. Nie zależy od tego, czym budynek jest ogrzewany. To miara jakości „skorupy” budynku — jego ocieplenia i szczelności.
- EK — energia końcowa. Ile energii trzeba faktycznie dostarczyć do budynku — w paliwie, prądzie albo cieple z sieci — żeby go ogrzać i przygotować ciepłą wodę. To EU powiększone o straty instalacji: sprawność kotła, przewodów, zasobnika i regulacji, a także prąd pomp i wentylatorów. EK to energia, za którą się płaci.
- EP — nieodnawialna energia pierwotna. Energia końcowa przeliczona współczynnikami z przepisów, które zależą od rodzaju paliwa: na przykład 1,1 dla gazu, węgla i oleju, 2,5 dla prądu z sieci i 0,2 dla biomasy. Pokazuje, ile nieodnawialnych surowców zużywa się na potrzeby budynku. Do tego wskaźnika odnoszą się wymagania dla nowych budynków — od 2021 r. nie więcej niż 70 dla domu jednorodzinnego i 65 dla budynku wielorodzinnego.
Który wskaźnik analizować w wycenie i dlaczego
Najbardziej miarodajna w wycenie jest energia końcowa (EK). Uczestnik rynku patrzy na to, ile będzie go kosztowało utrzymanie nieruchomości, a EK jest tym wskaźnikiem, który najbliżej oddaje rachunki za ogrzewanie i ciepłą wodę. Łączy w jednej liczbie stan budynku i stan jego instalacji — czyli dokładnie to, co nabywca ocenia jako standard energetyczny i co przekłada się na cenę.
Energia użytkowa (EU) jest dobrym uzupełnieniem. Pokazuje sam budynek, bez wpływu urządzeń grzewczych. Przydaje się, gdy chcemy porównać ocieplenie i szczelność nieruchomości niezależnie od tego, czy stoi w nich stary kocioł, czy nowa pompa ciepła — oraz gdy oceniamy, czy budynek wymaga termomodernizacji. Dwa domy o podobnym EU, ale różnym EK, różnią się instalacją, a nie ścianami.
Energię pierwotną (EP) trzeba czytać ostrożnie. To wskaźnik o charakterze urzędowym i środowiskowym, a nie ekonomicznym. Ponieważ zależy od współczynników przypisanych paliwom, potrafi wprowadzić w błąd: słabo ocieplony dom ogrzewany drewnem ma niskie EP (współczynnik 0,2), choć zużywa dużo energii, a dobrze ocieplony dom ogrzewany prądem może mieć EP wysokie (współczynnik 2,5). EP dobrze nadaje się do sprawdzenia, czy budynek spełnia wymagania przepisów, ale słabo opisuje koszty użytkowania.
Dwie praktyczne uwagi:
- Porównując EK, warto zwrócić uwagę na rodzaj ogrzewania. Kilowatogodzina z gazu, węgla, prądu i ciepła sieciowego kosztuje inaczej. Przy pompie ciepła EK jest bardzo niskie, bo liczy się tylko zużyty prąd — to wynik prawidłowy, ale nieporównywalny wprost z EK domu ogrzewanego gazem.
- W jednej analizie należy konsekwentnie używać tego samego wskaźnika dla wszystkich nieruchomości — transakcji porównawczych i nieruchomości szacowanej.
Jak działa kalkulator
- Wskazujesz budynek — adresem, numerem działki albo kliknięciem na mapie. Obrys, liczba kondygnacji, ściany wspólne z sąsiednim budynkiem i klimat miejsca pobierają się same.
- Podajesz rok budowy — kalkulator sam przyjmuje typowe ściany, dach, podłogę i okna z tamtego okresu. Nie trzeba znać żadnych współczynników.
- Odpowiadasz prostymi słowami tylko na to, co wiesz — czy budynek był docieplany, czy wymieniano okna, jaka jest wentylacja, czym jest ogrzewany, czy ma fotowoltaikę i klimatyzację. Odpowiedź „nie wiem” też jest dobra — poszerza jedynie zakres wyniku.
- Dla zaawansowanych — jeśli masz projekt albo audyt, możesz wpisać dokładne parametry przegród i sprawność urządzeń; mają pierwszeństwo przed podpowiedziami.
Kalkulator obsługuje domy jednorodzinne wolnostojące, bliźniaki, domy szeregowe, budynki wielorodzinne i mieszkania.
Co dostajesz
- wartość środkową i orientacyjny zakres każdego wskaźnika (EU, EK, EP),
- ocenę wiarygodności szacunku z listą danych, których brak ją obniża,
- wskazanie, które brakujące informacje najbardziej wpływają na wynik,
- porównanie ze świadectwami podobnych budynków w najbliższej okolicy,
- pełny wykaz przyjętych założeń i szczegóły obliczeń — wynik da się sprawdzić i obronić,
- gotowy opis do operatu oraz wydruk raportu.
Na ile to dokładne
Kalkulator liczy bilans ciepła budynku miesiąc po miesiącu, metodą z przepisów o świadectwach charakterystyki energetycznej. Sprawdziliśmy go na ponad 2,6 tys. domów z lat 2010–2025, które mają świadectwo: znając tylko rok budowy, obrys i rodzaj ogrzewania, różnił się od świadectwa typowo o około 20% dla energii użytkowej. Im więcej danych o budynku podasz, tym węższy zakres wyniku.
Ważne: wynik jest szacunkiem rzędu wielkości i nie zastępuje świadectwa charakterystyki energetycznej. W operacie należy go opisywać jako szacunek pomocniczy i podawać razem z zakresem.
Dla kogo
Moduł „Charakterystyka energetyczna (szacunek)” jest dostępny w pakietach Pro i Biuro oraz na próbę w bezpłatnej wersji demo. Znajdziesz go na liście modułów w górnym menu aplikacji.
