PropScan we wrześniu 2026 — od 9,5 mln transakcji do kompletnego systemu pracy rzeczoznawcy

Stan aplikacji: 26 września 2026 r.

PropScan łączy bazę transakcji nieruchomości z całym warsztatem rzeczoznawcy majątkowego. Od wyszukania cen i rozpoznania działki, przez ocenę podobieństwa i analizę rynku, po materiały do Excela i Worda, wycenę dochodową oraz służebność przesyłu. Do tego mapa 3D, oferty sprzedaży i najmu, dane planistyczne, PropScanKW i Akademia — w jednym środowisku pracy.

Punktem wyjścia są rzeczywiste ceny transakcyjne nieruchomości z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), opisywanego także jako Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN). Ich znaczenie rośnie, gdy można je odczytać razem ze stanem zabudowy, przeznaczeniem, dostępem do drogi i otoczeniem. Wrześniowe aktualizacje rozbudowały właśnie ten kontekst: geologię, potencjał energii odnawialnej, decyzje planistyczne oraz starsze pozwolenia budowlane.

Grafika główna jest ilustracją koncepcyjną. Schematy w artykule objaśniają funkcje i nie są zrzutami interfejsu.

1. PropScan w liczbach

Stan bazy prezentowany 26 września 2026 r. obejmuje około 9,5 mln transakcji. Najstarsze sięgają 1990 r. Poniższe wielkości są zaokrąglonymi licznikami różnych zbiorów — nie należy ich sumować ani traktować jako liczby unikalnych nieruchomości.

Jak utrzymywana jest aktualność?

Co noc dołączane są nowe transakcje z urzędów, które udostępniły nowsze dane. Kontrola świeżości odbywa się dwa razy dziennie, a poszukiwanie nowych źródeł — co miesiąc. Aktualizacja zachowuje dane historyczne. Świeżość konkretnego obszaru nadal zależy od terminów publikacji właściwego urzędu; automatyczne pobieranie nie usuwa opóźnienia po stronie źródła.

2. Wyszukiwarka transakcji bez konkurencji

Ponad 230 kryteriów w 27 sekcjach tematycznych pozwala budować zbiór porównawczy wokół cech, które mają znaczenie dla konkretnej wyceny. Cenę, powierzchnię i datę uzupełnia lokalizacja kaskadowa: województwo → powiat → gmina → obręb → ulica. Kolejne warunki doprecyzowują zabudowę, grunt, dokumenty i otoczenie.

Rynek wyznaczony przez rzeczoznawcę

Filtry wielokrotnego wyboru pozwalają zestawiać kilka wartości naraz. Przy wartościach widoczna jest liczba transakcji, więc łatwiej ocenić, jak warunek zmieni liczebność próby. Zapisane zestawy filtrów można wykorzystać przy kolejnej podobnej sprawie.

Granice administracyjne nie zawsze odpowiadają granicom rynku. Dlatego obszar można narysować jako wielokąt — poligon — albo wskazać promień na mapie. Dostępna jest praca na kilku obszarach, z poprawianiem ich kształtu, przesuwaniem i podpisywaniem. Filtry działają wewnątrz wskazanego terenu.

3. Analiza nieruchomości wycenianej

Pracę można rozpocząć od numeru działki, adresu albo punktu na mapie. Moduł obsługuje również kompleks kilku działek oraz lokal mieszkalny. To ułatwia analizę zarówno pojedynczej nieruchomości, jak i obiektu zajmującego kilka parceli.

Karta zestawia geometrię i powierzchnię działki, kształt, użytki i klasy gruntów, budynki z funkcją i kondygnacjami, wysokością i kubaturą. Dołącza ukształtowanie terenu, warunki gruntowe i wodne, las, złoża, zabytki, sieci, plany, decyzje oraz świadectwa energetyczne — w zakresie dostępnych danych. Wskazówka dotycząca poddasza wynika z geometrii dachu, więc wymaga zestawienia z dokumentacją i oględzinami.

Automatyczny dobór nieruchomości podobnych

System przygotowuje wstępny zbiór transakcji podobnych i jako pierwszy wybór pokazuje najnowsze. Rzeczoznawca otrzymuje pełny panel filtrów, którym może zmienić założenia i skład próby. Obok transakcji widzi podobne oferty sprzedaży i najmu oraz lokalną analizę rynku.

Kartę analizowanej nieruchomości i raport rynku można pobrać do Worda, a wybrane transakcje do Excela. Zebrane dane do operatu szacunkowego pozostają powiązane z założeniami analizy, zamiast być przepisywane z wielu niezależnych portali.

4. Dane historyczne i mapa 3D

Stan nieruchomości na dzień transakcji

Sprzedana działka mogła później zostać podzielona lub scalona, a budynek przebudowany albo rozebrany. PropScan zachowuje dane archiwalne i wykorzystuje historyczne geometrie oraz informacje o zabudowie, aby odnieść analizę do stanu z daty transakcji. Dostępność takiego odtworzenia zależy od materiału źródłowego — bieżącej mapy nie należy automatycznie utożsamiać ze stanem z dnia aktu.

Historyczne ortofotomapy

Archiwalne zdjęcia lotnicze, dopasowane do mapy, pomagają prześledzić zabudowę, drogi, sposób użytkowania gruntu i zmiany otoczenia. Mogą również ułatwić interpretację przebiegu dawnych podziałów, choć same nie zastępują dokumentacji ewidencyjnej.

Oś czasu pokazuje roczniki dostępne dla wskazanego miejsca. Nie oznacza to jednakowego archiwum dla całej Polski ani zdjęć z każdego roku. Zgodnie z aktualizacją z 26 września dostępne materiały mogą sięgać końca lat dziewięćdziesiątych; dla wielu miejsc rozpoczynają się w latach 2003–2005.

Budynki, dachy i dwie kubatury

Baza obejmuje około 17,9 mln budynków, w tym 11,6 mln z wysokością i kubaturą 3D. Tam, gdzie dostępny jest szczegółowy model, można odczytać wysokość kalenicy i okapu, geometrię i nachylenie połaci oraz ich rzeczywistą powierzchnię. To dane przydatne przy analizie bryły, dachu i możliwości występowania poddasza.

Obok siebie prezentowane są dwie miary: kubatura jednorodna obliczeniowa, oparta na obrysie i wysokości, oraz kubatura dokładna z bryły 3D, uwzględniająca geometrię dachu. Ich odmienne znaczenie trzeba zachować w porównaniach. Dla budynków bez szczegółowej bryły wizualizacja może odtwarzać dach z rozpoznanej formy — dostępnych jest 12 form. Model szczegółowy i dach odtworzony nie są tym samym źródłem informacji.

Warstwy mapy, cienie i ceny

Na mapie 3D można obracać i pochylać widok oraz włączyć rzeźbę terenu. Warstwy obejmują działki, transakcje, ortofotomapy współczesne i historyczne, plany miejscowe, uzbrojenie, lasy, wody, sieci przesyłowe, złoża, obszary górnicze i koncesje. Dostępne są również podtopienia, Główne Zbiorniki Wód Podziemnych (GZWP), formy ochrony przyrody i zabytki.

Analiza nasłonecznienia pozwala wybrać datę i godzinę oraz zobaczyć cienie budynków w modelu. Heatmapa cen, czyli mapa zróżnicowania cen za metr kwadratowy, pokazuje przestrzenny układ poziomu cen. Ułatwia rozpoznanie rynku, ale kolor mapy nie jest samodzielną wyceną konkretnej działki.

Z kart i map dostępne są przejścia do Street View, Apple Maps i Look Around, Google Maps oraz Geoportalu. Pozwalają obejrzeć otoczenie w innych źródłach bez ponownego przepisywania lokalizacji.

5. Planowanie, geologia i odnawialne źródła energii

Plany miejscowe i plany ogólne

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest przedstawiany wraz z symbolami terenów, ich objaśnieniami, numerem i datą uchwały oraz odnośnikiem do jej treści. W planach ogólnych dostępne są strefy planistyczne, obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ) i obszary zabudowy śródmiejskiej (OZS). Parametry obejmują wysokość i intensywność zabudowy, jej udział oraz powierzchnię biologicznie czynną.

Warunki zabudowy i inwestycje celu publicznego

Aktualizacja z 26 września 2026 r. objęła ponad 32 tys. łódzkich decyzji z lat 2012–2026, dotyczących około 45 tys. działek. Łącznie z Gdańskiem daje to niemal 90 tys. transakcji powiązanych z decyzjami. Można sprawdzić, czy decyzję wydano przed transakcją, czy po niej — to istotne przy odtwarzaniu ówczesnego stanu nieruchomości.

Zbiór obejmuje także rozstrzygnięcia odmowne, umorzenia, przeniesienia i wygaśnięcia. Sama obecność decyzji o warunkach zabudowy (WZ) albo lokalizacji inwestycji celu publicznego nie oznacza więc pozytywnego, aktualnego rozstrzygnięcia. Trzeba sprawdzić rodzaj, datę i treść dokumentu.

Pozwolenia także sprzed 2016 roku

Krajowe dane są uzupełniane starszymi rejestrami miast i starostw. Wrześniowy zbiór łódzki zawiera 10 964 decyzje o pozwoleniu na budowę i rozbiórkę z lat 2012–2015. Spośród nich 2584 decyzje dopasowano do 5150 działek — nie wszystkie dokumenty mają więc powiązanie przestrzenne. Dochodzą m.in. 120 decyzji drogowych z lat 2014–2019 i 2132 zgłoszenia z lat 2023–2026.

Dane z pozwoleń pomagają analizować historię zabudowy. Wskazanie szacunkowego roku budowy należy odróżnić od potwierdzonej daty zakończenia budowy lub oddania obiektu do użytkowania.

Geologia: co wiadomo o gruncie?

Aktualizacja z 25 września 2026 r. połączyła mapy geologiczne w skali 1:50 000 z około 83% transakcji. Informacje obejmują rodzaj utworu powierzchniowego, jego genezę i wiek oraz udział w analizowanym obszarze. Wśród cech są nasypy, hałdy, osuwiska, zapadliska, zjawiska krasowe i stare wyrobiska.

Moduł pokazuje także odwierty: odległość, głębokość, rok oraz ich liczbę w promieniu 200 i 500 m. Dla najbliższego otworu z badaniami laboratoryjnymi w odległości do 1 km można sprawdzić dostępne dane o materiale i próbkach. To wskazanie źródeł do rozpoznania podłoża, a nie wynik badania geotechnicznego wykonany na wycenianej działce.

Wiatr i słońce: dane do wstępnego rozpoznania potencjału

Dane OZE dodane 26 września obejmują prędkość wiatru i gęstość jego mocy na wysokościach 10–200 m, klasy turbin oraz współczynnik wykorzystania mocy, określany też jako capacity factor. Pokazuje on, jaka część teoretycznej produkcji przy ciągłej pracy z mocą znamionową wynika z przyjętego modelu.

Dla energii słonecznej dostępne są nasłonecznienie, roczny uzysk z instalacji fotowoltaicznej o mocy 1 kilowata szczytowego (1 kWp), optymalny kąt ustawienia i temperatura. Dodatkowy kontekst stanowią liczba budynków mieszkalnych w promieniu 700 m i odległość do najbliższego z nich. To parametry analityczne, nie potwierdzenie dopuszczalności inwestycji.

Woda, drogi, kolej i inne cechy otoczenia

6. Rynek, oferty i eksport do Excela oraz Worda

Oferty rynkowe obok cen transakcyjnych

Około 227 tys. aktualnych ofert sprzedaży i najmu pozwala rozpoznać bieżącą podaż. System pokazuje parametry nieruchomości, historię zmian cen i status ogłoszenia. Zniknięcie oferty oznacza zakończenie jej obserwowanej aktywności; samo w sobie nie dowodzi zawarcia umowy sprzedaży lub najmu.

W analizie można zestawić podobne oferty z transakcjami. Dzięki temu cena oczekiwana przez sprzedającego pozostaje odróżniona od ceny zapisanej w rejestrze. To szczególnie użyteczne, gdy trzeba opisać relację pomiędzy bieżącą ofertą rynkową a materiałem transakcyjnym.

Historyczne ogłoszenie i późniejsza transakcja

PropScan wyszukuje kandydatów na historyczne ogłoszenie związane z transakcją. Dopasowanie wykorzystuje oferty wcześniejsze niż data aktu oraz położenie, typ, powierzchnię i cenę. Rzeczoznawca powinien potwierdzić zgodność — automatyczne wskazanie podobnego ogłoszenia nie jest dowodem, że dotyczyło dokładnie tej samej nieruchomości.

Analiza rynku nieruchomości

Raporty pokazują medianę, kwartyle, trend, dynamikę cen, liczebność transakcji i płynność rynku. Mediana przedstawia środkowy poziom cen, a kwartyle pomagają ocenić ich zróżnicowanie. Wyniki trzeba odczytywać razem z zakresem obszaru, okresem i strukturą próby — zmiana jej składu może wpłynąć na statystykę.

Raport rynku i karta nieruchomości są dostępne do Worda. Otwarte analizy cen obejmują ponad 900 miast oraz powiaty i okolice miast, z podziałem m.in. na mieszkania, domy i działki. Są przeliczane co miesiąc i dostępne bez logowania, a aktywny abonament pozwala pobrać je do Worda.

Excel: ponad 350 kolumn do wyboru

Eksport obejmuje ponad 350 kolumn. Użytkownik wybiera całe sekcje albo pojedyncze pola i pobiera wynik wyszukiwania lub wyłącznie transakcje z koszyka. Objaśnienia kolumn pomagają zachować znaczenie danych w dalszej pracy. Zaznaczone pola pozostają w pliku także wtedy, gdy część rekordów nie ma danej informacji.

Do transakcji można dopisać notatki, zdjęcia, datę oględzin i własne cechy: oceny lub wartości liczbowe. Cechy z oględzin trafiają do osobnych kolumn Excela, a komentarze zespołu zachowują podpis autora. Jedna dokumentacja może więc służyć przy kolejnych analizach.

Akt notarialny, składniki, brutto, VAT i netto

W transakcjach wzbogaconych danymi z aktu dostępne są pola przekazane przez urząd: opis nieruchomości, strony, forma nabycia, notariusz i udziały. Informacje o cenie brutto, podatku od towarów i usług (VAT) oraz cenie netto pomagają ustalić podstawę porównania.

Transakcje wieloskładnikowe są oznaczane, a ceny poszczególnych składników — np. lokalu, garażu czy udziału w drodze — pokazywane tam, gdzie podaje je rejestr. Nie należy utożsamiać ceny całego aktu z ceną jednego składnika. Zakres danych zależy od źródła; wykaz pól z rejestru nie jest tożsamy z dostępem do skanu całego aktu.

7. Wycena dochodowa i służebność przesyłu

Wycena dochodowa — metoda inwestycyjna i kapitalizacja prosta

Moduł prowadzi przez analizę nieruchomości przynoszącej dochód: od czynszu rynkowego, przez potencjalny i efektywny dochód brutto, do dochodu operacyjnego netto i wartości wynikającej z kapitalizacji prostej. Może wspierać pracę nad lokalem, biurem, halą, kamienicą lub innym obiektem komercyjnym.

Podobne oferty najmu wybiera się do obliczeń samodzielnie. Obiekty wielofunkcyjne można rozdzielić na funkcje. Moduł wykorzystuje dane ofertowe i transakcyjne do analizy stopy kapitalizacji oraz udostępnia kalkulator oparty na kilku metodach. Założenia i liczby można skorygować, a objaśnienia pokazują sposób ich ustalenia.

Rzeczoznawca dobiera i uzasadnia czynsz, pustostany, koszty oraz stopę; aplikacja porządkuje obliczenia. Gotową część obliczeniową i opisową można skopiować albo pobrać do Worda jako materiał do opracowania.

Służebność przesyłu — od urządzenia do uzasadnienia

Po wskazaniu działki, adresu, punktu albo kompleksu PropScan odczytuje urządzenia widoczne w dostępnych danych mapowych: linie, kable, gazociągi i podpory. Brakujące urządzenie można dodać ręcznie. Mapa pomaga ustalić przebieg i pas służebności.

Tryb prosty prowadzi przez konieczne ustalenia, a ekspercki pozwala korygować długość, szerokość, współczynnik i podpory. Dostępne są warianty ostrożny, typowy i maksymalny, kontrola kompletności, mapa dowodowa oraz szkic uzasadnienia. Wyniki można przenieść do Worda, Excela, wydrukować lub zapisać jako PDF.

Wynik pozostaje pomocniczym szacunkiem. Wymaga oceny rzeczoznawcy i ustalenia okoliczności sprawy; nie zastępuje operatu ani porady prawnej.

8. PropScanKW — działki z ksiąg wieczystych

PropScanKW jest wtyczką do przeglądarki, która pomaga pobrać działki z otwartej treści księgi wieczystej (KW). Zamiast przepisywać identyfikatory, można przekazać je do Analizy nieruchomości, Wyceny dochodowej albo modułu Służebności przesyłu.

Koszyk działek pozwala zebrać nieruchomość opisaną w kilku księgach i analizować ją jako jeden kompleks. Funkcja jest dostępna w demo oraz pakietach Pro i Biuro. Ułatwia przeniesienie oznaczeń działek; ocenę stanu prawnego i poprawności danych nadal przeprowadza użytkownik.

9. Akademia PropScan — pięć kursów w Pro i Biuro

Na 26 września 2026 r. Akademia obejmuje pięć kursów o łącznej wartości 9500 zł przy zakupie oddzielnym. Pełny dostęp jest w cenie pakietów Pro i Biuro. Poniżej podano czas nagrań widoczny w katalogu; nie należy automatycznie utożsamiać go z liczbą godzin wykazaną na zaświadczeniu.

Zaświadczenia i podglądy lekcji

Po ukończeniu kursu dostępne jest zaświadczenie z liczbą godzin. Dokument PDF zawiera kod QR umożliwiający przejście do weryfikacji autentyczności. Każdy może wcześniej obejrzeć 5-minutowe fragmenty lekcji bez logowania. Demo i Start obejmują podglądy; pełne kursy są dostępne w Pro i Biuro.

10. Demo i pakiety

14 dni bez karty płatniczej

Demo pozwala sprawdzić wyszukiwarkę 230+, Analizę nieruchomości, mapę 3D i oferty. Obejmuje także próbny dostęp do wyceny dochodowej, służebności przesyłu oraz PropScanKW, podglądy Akademii i trzy testowe eksporty do Excela — do 50 wierszy każdy. Konto wygasa automatycznie po 14 dniach, bez opłat i bez podawania karty.

Pakiety według cennika na 26 września 2026 r.

Przy płatności rocznej: 10 miesięcy płatnych = 12 miesięcy korzystania. Podane ceny są cenami końcowymi, zgodnie z informacją o zwolnieniu z VAT w cenniku. Zakres i ceny mogą się zmieniać — przed wyborem sprawdź aktualny cennik PropScan.

Źródła informacji o funkcjach, licznikach i warunkach dostępu: publiczna prezentacja PropScan i lista aktualizacji, Akademia oraz cennik. Artykuł opisuje stan aplikacji na 26 września 2026 r.; dane źródłowe i pokrycie poszczególnych funkcji mogą różnić się pomiędzy obszarami.