Rozporządzenie ma gdzieś, że „zawsze tak wyceniałeś”

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości określa wymagania dotyczące podejścia porównawczego. Wskazuje, jak tworzyć zbiór nieruchomości podobnych, czym są cechy rynkowe, jak opisywać ich skale i na jakich zasadach przeprowadzać porównania.

Tymczasem można zaktualizować podstawę prawną w operacie, pozostawiając cały warsztat w poprzedniej epoce. Nowa data, nowy adres, nowy zamawiający. Te same cechy, te same wagi, te same oceny i to samo zdanie: „Przyjęto na podstawie analizy rynku oraz doświadczenia rzeczoznawcy”.

Tylko gdzie jest ta analiza?

Samo dopisanie nowego rozporządzenia do starego szablonu nie aktualizuje warsztatu. A dwadzieścia lat powtarzania schematu nie dowodzi, że schemat jest poprawny.

Przejdźmy więc przez wymagania. Od rozpoznania rynku do uzasadnienia wyniku. Przy każdym etapie postawmy obok siebie przepis i wygodny nawyk.

1. Najpierw rynek. Granice Twojego folderu nie są granicami analizy.

Zgodnie z § 3 określenie wartości poprzedza analiza rynku, obejmująca w szczególności ceny, stawki czynszów i warunki zawierania transakcji, oraz oględziny nieruchomości. Ograniczony zakres oględzin wymaga uzasadnienia. Odstąpienie od nich dopuszczono w szczególnie uzasadnionych przypadkach, również z obowiązkiem uzasadnienia w operacie.

Określasz rodzaj rynku, jego obszar i okres badania odpowiednio do przedmiotu, zakresu, celu i sposobu wyceny oraz dostępności danych. Obszar ma odzwierciedlać podobieństwo społeczno-gospodarcze wpływające na ceny. Nie musi pokrywać się z granicami administracyjnymi.

„Zawsze biorę cały powiat, bo tak mam przygotowaną bazę” — to opis organizacji Twoich plików. Nadal trzeba wyjaśnić, dlaczego taki obszar jest właściwy dla tej wyceny.

Podobnie z okresem badania. § 5 ust. 1 wskazuje okres możliwie najbliższy, poprzedzający datę określenia wartości. Przyjęcie okresu dłuższego niż dwuletni wymaga uzasadnienia. Dwa lata nie są obowiązkowym ustawieniem każdej analizy.

Najpierw ustalasz, jakiego rynku dotyczy wycena. Sam fakt posiadania danych nie przesądza o ich przydatności.

2. Budujesz zbiór nieruchomości podobnych. Nagłówek tabeli nie załatwia podobieństwa.

§ 4 wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz ich cech wpływających na poziom cen. § 5 ust. 2 wskazuje sposób ustalania tych cech: wykorzystanie wszelkich niezbędnych i dostępnych danych w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości i celem wyceny.

Rozporządzenie wymienia między innymi akty notarialne, rejestry cen nieruchomości, dokumenty planistyczne, kataster, ewidencję sieci uzbrojenia terenu i informacje z oględzin. Na podstawie znajomości cen, warunków zawarcia transakcji oraz cech nieruchomości oceniasz możliwość przyjęcia cen i tworzysz zbiór stanowiący podstawę wyceny.

Sprawdzasz również szczególne warunki transakcji. § 5 ust. 4 wyklucza transakcje, w których takie warunki spowodowały ustalenie ceny rażąco odbiegającej od przeciętnych cen nieruchomości podobnych. Ceny przetargowe mogą zostać przyjęte, jeżeli ich rynkowy charakter nie budzi wątpliwości.

A wygodny skrót? Kilkanaście rekordów, adres, data, powierzchnia, cena za metr kwadratowy. Nad tabelą napis „Zbiór nieruchomości podobnych”.

Skąd wiesz, że te nieruchomości są podobne? Co wiesz o ich cechach? Jak rozpoznałeś warunki transakcji? Dlaczego przyjąłeś właśnie te nieruchomości, a inne odrzuciłeś?

„Były w bazie” wyjaśnia, gdzie znalazłeś transakcje. Nie uzasadnia ich przyjęcia do wyceny.

3. Badasz zmiany cen. Zero procent też wymaga uzasadnienia.

§ 5 ust. 3 wymaga aktualizacji cen nieruchomości podobnych na dzień określenia wartości, jeżeli na analizowanym rynku wystąpiły zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Uzasadnienia wymaga zarówno przyjęty poziom zmian, jak i stwierdzenie ich braku.

Wpisujesz: „Nie stwierdzono zmian cen”. Co zbadałeś? Jak doszedłeś do tego wniosku? Dlaczego zero jest właściwe dla tego rynku i tego okresu?

Jeżeli odpowiedź brzmi: „Tak było w poprzednim operacie”, właśnie wyjaśniłeś pochodzenie zdania, a nie zachowanie rynku.

Zero w arkuszu upraszcza obliczenia. Nie zwalnia z ich merytorycznego przygotowania.

4. Ustalasz cechy i opisujesz skale. „Dobra, średnia, zła” nie może znaczyć „jak mi się wydaje”.

§ 6 ust. 1 mówi wprost:

„Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen.”

Ten zbiór. Te nieruchomości. Te ceny.

Tymczasem w szablonie od lat czekają lokalizacja, powierzchnia, dojazd i uzbrojenie. Zestaw jest gotowy, zanim zobaczysz dane. Dlaczego właśnie te cechy? Co oznaczają w tej analizie? Jakie zróżnicowanie cen pozwalają wyjaśnić?

Jeżeli wszystkie nieruchomości otrzymują za daną cechę identyczną ocenę, wyjaśnij, jakie zróżnicowanie cen w tym zbiorze przypisujesz właśnie tej cesze. Ogólne przekonanie, że „lokalizacja zawsze jest ważna”, nie odpowiada na pytanie dotyczące konkretnego zbioru.

Dalej § 6 ust. 2 wymaga opisania każdej cechy rynkowej oraz określenia i opisania jej skali ocen. Skala powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny.

Co oznacza „dobra”? Jakie warunki musi spełniać nieruchomość? Czym różni się od „średniej”? Gdzie przebiega granica między stopniami? Jakie rozpoznane właściwości uzasadniają przypisanie konkretnej oceny?

Rozporządzenie nie narzuca jednego wzoru tabeli. Wymaga jednak opisanej cechy i skali, osadzonej w konkretnym zbiorze. Przypisując oceny nieruchomościom, musisz mieć podstawę ich zastosowania.

Numer uprawnień nie jest opisem skali ocen. A „ja wiem, co miałem na myśli” nie pozwala odbiorcy zweryfikować Twojego rozumowania.

5. Oceniasz wpływ cech na ceny. Wagi nie dziedziczą uzasadnienia po poprzednim operacie.

§ 6 ust. 3 wymaga oceny wpływu każdej cechy rynkowej na zróżnicowanie cen w zbiorze. Wpływ określasz w szczególności na podstawie analizy cen i cech albo w inny sposób wskazany w operacie.

Przepis dopuszcza różne sposoby. Nadal jednak trzeba ocenić wpływ cech i wskazać zastosowany sposób.

Lokalizacja 30%, powierzchnia 20%, pozostałe cechy po kilkanaście procent. Skąd te wielkości? Dlaczego właśnie takie?

„Z doświadczenia”.

Dobrze. To teraz wyjaśnij, jak wykorzystałeś doświadczenie w tej wycenie. Jak doprowadziło Cię do konkretnych ocen wpływu? Dlaczego przyjęte rozwiązanie jest odpowiednie dla analizowanego zbioru?

Wagi mogą powtórzyć się w kolejnej wycenie. Samo powtórzenie nie jest błędem. Problem pojawia się wtedy, gdy jedyną podstawą ich przyjęcia jest obecność w starym pliku.

Doświadczenie powinno pomagać wyjaśniać decyzje. Powoływanie się na nie nie powinno kończyć rozmowy w chwili, w której zaczynają się pytania o podstawy liczb.

6. Stosujesz metodę zgodnie z wymaganiami. Arkusz nie wykona za Ciebie rozpoznania rynku.

§ 7 wymienia metodę porównywania parami, korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku. § 8 określa zasady ich stosowania.

W metodzie porównywania parami wybierasz co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Znasz ich ceny, warunki zawarcia transakcji oraz cechy. Korekty wynikają z różnic ocen cech nieruchomości wycenianej i porównywanych, określonych w przyjętych skalach.

W metodzie korygowania ceny średniej przyjmujesz co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny, warunki transakcji oraz cechy. Średnią korygujesz współczynnikami wynikającymi z oceny nieruchomości wycenianej w odniesieniu do skal, uwzględniając położenie ceny średniej między ceną minimalną a maksymalną.

Znajomość kilkunastu cen nie oznacza znajomości kilkunastu nieruchomości. Metoda korygowania ceny średniej nie zwalnia z ustalenia cech nieruchomości przyjmowanych do porównań.

Metodę analizy statystycznej rynku § 8 ust. 3 opisuje w odniesieniu do zbioru cen właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Samo wykorzystanie statystyki podczas analizy danych nie oznacza automatycznie zastosowania tej metody.

Jeżeli wybierasz metodę wyłącznie dlatego, że masz do niej wygodny arkusz, a brakujące informacje zastępujesz założeniami bez podstaw, formuły tego nie naprawią.

Arkusz policzy także liczby przyjęte bez uzasadnienia. Poprawna arytmetyka nie dowodzi poprawności wyceny.

7. Pokazujesz drogę od danych do wyniku. Objętość operatu nie odpowie za Ciebie.

§ 78–79 wymagają przedstawienia podstaw i uwarunkowań czynności, rozwiązań merytorycznych, toku obliczeń oraz wyniku. Operat powinien zawierać między innymi analizę rynku, uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki oraz uzasadnienie wyniku wyceny.

Czytelnik powinien móc prześledzić, jak doszedłeś od danych do wartości.

Tymczasem opis gminy zajmuje pięć stron. Jest historia miejscowości, liczba mieszkańców i odległość od miasta wojewódzkiego. A uzasadnienie najważniejszych decyzji mieści się w zdaniu: „Przyjęto na podstawie analizy rynku i doświadczenia rzeczoznawcy”.

Gdzie ta analiza? Jakie ustalenia z niej wynikają? Jak przełożyły się na dobór nieruchomości, cechy, skale, oceny i korekty?

Pięćdziesiąt stron operatu nie zastąpi jednego brakującego uzasadnienia.

Staż nie daje zwolnienia z myślenia. Ani z przepisów.

„Kiedyś tak się robiło i było dobrze” — to wygodna odpowiedź, dopóki nikt nie zacznie pytać o szczegóły.

Dzisiaj masz do dyspozycji również cyfrowe rejestry, mapy, dokumenty planistyczne i narzędzia analityczne. Dane bywają niepełne, źródła mogą się różnić, a programy mają ograniczenia. Trzeba je oceniać i weryfikować. Ograniczenia należy rozpoznać i opisać.

Można krytykować błędne dane. Można wykazywać słabości narzędzia. Można podważać analizę konkretnymi argumentami. Ale odrzucanie każdej możliwości sprawdzenia czegoś dokładniej, bo wymagałoby to nauki i zmiany nawyków, jest obroną własnej wygody.

Niechęć do wykonania analizy nie staje się metodologią, gdy nazwiesz ją doświadczeniem. Lenistwo nie nabiera wartości merytorycznej wraz ze stażem.

Możesz pracować w prostym arkuszu albo korzystać z zaawansowanej aplikacji. W każdym przypadku pokaż dane, wyjaśnij wybory, opisz cechy i skale, uzasadnij korekty oraz pozwól prześledzić wynik.

Jeżeli robisz to rzetelnie, Twój warsztat ma czym się bronić. Jeżeli masz wyłącznie staż i oburzenie, nie dziw się, że ktoś zakwestionuje wycenę.

Komisja arbitrażowa, postępowanie z udziałem KOZ i ocena dowodu przez sąd mają różne funkcje oraz zasady. Nie każde uchybienie automatycznie przekreśla możliwość wykorzystania operatu w sprawie. Ale żadne „robię tak od dwudziestu lat” nie uzupełni brakujących danych ani nie uzasadni przypadkowej korekty.

Jak chcesz przekonywać do wiarygodności wyniku, skoro nie potrafisz obronić sposobu, w jaki go uzyskałeś?

Otwórz ostatni operat sporządzony w podejściu porównawczym. Przy każdym z opisanych etapów wskaż, co ustaliłeś, na jakiej podstawie i gdzie to przedstawiłeś.

A potem odpowiedz na pytanie, które może być mniej wygodne niż kolejna dyskusja o tym, dlaczego „nowe wymagania nie mają sensu”.

Masz dwadzieścia lat doświadczenia czy od dwudziestu lat powtarzasz ten sam schemat? Co w Twojej ostatniej wycenie pozwala odróżnić jedno od drugiego?